Man måste ha tre saker för att kunna köpa en bostad i Spanien, varav två är absolut nödvändiga: ett spanskt personnummer (NIE-nummer) och ett bankkonto i ditt namn i valfri spansk bank. Det tredje är frivilligt, men ändå helt nödvändigt. Det är att ha en advokat som företräder dig under hela köpprocessen tillsammans med din mäklare.

Steg ett – reservationsavtal

När parterna kommit överens om priset skriver mäklaren ett reservationsavtal för köpet och köparen betalar normalt 3-6 000 euro i deposition till mäklaren eller till köparens advokat. I och med det tas objektet bort från marknaden och kan inte säljas till någon annan. Detta gäller även om mäklaren skulle få ett högre pris från någon annan köpare. På detta stadium måste köparen ha skaffat sig ett juridiskt ombud, normalt en advokat, för att påbörja en rad kontroller av fastigheten. Man bör som köpare inte använda en advokat som arbetar för mäklaren. Köparen ska ha sitt eget ombud som enbart arbetar för köparen, för att ha kontroll på fastighetens juridiska status men också för att kontrollera att mäklaren upprättar ett korrekt reservationsavtal och sätter in depositionen på ett klientmedelskonto.
Ofta har även säljaren en advokat. Om så är fallet samarbetar de bägge parternas advokater. I reservationsavtalet kan köpet villkoras med till exempel låneförbehåll, visningsförbehåll eller förbehållet att en teknisk inspektion ska genomföras och godkännas av köparen. Om det föreligger juridiska skäl eller om förbehållet inte uppfylls, ska alltid depositionen omgående återbetalas till köparen.   Advokaten kommer att verkställa kontroller för din räkning enligt punkterna:
• Är säljaren lagfaren ägare av fastigheten?
• Stämmer storleken med fastighetsregistret?
• Har bostaden hypotekslån eller andra skulder?
• Finns det embargon eller servitut på bostaden?
• Finns det obetalda avgifter till ägarföreningen?
• Är säljaren fast bosatt i Spanien eller inte?
• Är skatter och avgifter betalda av säljaren?
• Har säljaren ett energicertifikat? Lag sedan den 1 juni 2013.
• Att eventuella tillbyggnader är lagligt gjorda.
• Att det finns byggnadstillstånd (vid nybyggnation).
• Att säljaren ger bankgaranti (vid nybyggnation).
• Upprättande av det privata köpekontraktet.
• Underskrift av lagfarten i ditt namn inför notarius publicus.
• Upprättande av kontrakt för el och vatten i ditt namn.

Steg två – det privata köpeavtalet

Inom ett par veckor efter det att reservationsavtalet har undertecknats skrivs ett privat kontrakt mellan köparen och säljaren och detta avtal skrivs av parternas advokater, aldrig av mäklaren. I detta avtal inkluderas alla villkor, såsom pris, tillträdesdag och inventarielista över möbler. Normalt går det 4-8 veckor mellan kontraktets undertecknande och tillträdesdag. Tiden kan dock förlängas beroende på köparens och säljarens möjlighet att tillträda respektive lämna fastigheten. I samband med att det privata köpeavtalet undertecknas betalar köparen 10 procent av köpeskillingen. Detta belopp betalas aldrig till mäklaren eller till säljarens advokat utan direkt till säljarens bankkonto eller till säljarens advokats bankkonto. Om säljaren av någon anledning drar sig ur affären ska han – enligt spansk lag – ersätta köparen med ett belopp motsvarande två gånger handpenningen, det vill säga betala tillbaka de 10 procent som erlagts plus lika mycket till. Detta är att betrakta som ett skadestånd till köparen. Om köparen drar sig ur affären i detta läge så förlorar han hela sin 10-procentiga handpenning. Normalt finns flera andra villkor. Det kan gälla vad som ska hända med möblerna i huset, som ofta ingår i köpet. Vad händer om köparens advokat finner något fel i handlingarna? Ska handpenningen spärras på ett speciellt bankkonto? Vad händer om köparen inte lyckas få ett lån? Om inget har skrivits förlorar köparen självklart handpenningen om han inte lyckas få fram köpeskillingen. Vem ska svara för de olika avgifterna i samband med köpet? Vad händer om säljaren ångrar sig eller säljer till någon annan?

Steg tre – tillträde och lagfart

När man är framme vid det tillträdesdatum som har fastställts i det privata köpeavtalet så genomförs det officiella köpet. Detta görs på ett notariekontor, som normalt väljs ut av köparens advokat, men kan ske hos vilken notarie som helst. Notariens främsta uppgift är att identifiera parterna och göra en slutkontroll av att allt är i sin ordning. Pass måste således medföras. Notarien kontrollerar att säljarens bank får slutbetalt och att köparens eventuella banklån skrivs in i köpehandlingen.
Köpehandlingen som upprättas hos notarien kallas för escritura de compraventa. Den undertecknas inför notarien av såväl säljare som köpare. I samband med undertecknandet betalas den officiella köplikviden och nycklarna överlämnas. Endast checkar dragna på en spansk bank accepteras som betalningsmedel. Tillträdesdag är således alltid den dag som undertecknandet hos notarien äger rum. Hos notarien får köparen med sig en kopia av lagfarten (copia simple) och efter 3–6 månader kommer originalet (escritura de compraventa) från fastighetsregistret. Köpet kan genomföras i annan valuta än euro. Om både säljare och köpare är svenskar kan priset sättas i svenska kronor, dollar eller annan valuta.

Fristående villor är fast egendom i Spanien och det krävs att man registrerar äganderätten genom att söka lagfart. För att kunna söka lagfart krävs i Spanien att överlåtelsehandlingen signeras inför notarius publicus, vilket görs på spanska. Talar du inte spanska måste du därför ha med dig någon som översätter och som intygar inför notarius publicus att du förstår handlingen som du skriver på.   I Spanien har köparen en stor undersökningsplikt. Fastigheter och lägenheter säljs oftast i befintligt skick och enligt de uppgifter som är registrerade. Det är därför viktigt att anlita juridisk hjälp för att göra alla erforderliga undersökningar. Allmänna register och myndigheter samkörs inte som i Sverige. Man måste själv kontrollera egendomens status hos varje enskild myndighet, exempelvis lagfart, servitut, hypotek, obetalda skatter, bygglov, eventuella skulder för el och vatten, samt hos samfällighetsföreningen m.m.   Det normala förfarandet när man bestämt sig för ett köp är att man först skriver ett reservationsavtal (om mäklare är inblandad) och betalar en reservationsavgift. Köparen får sedan några veckor på sig att göra alla undersökningar avseende fastigheten med hjälp av sitt juridiska ombud och därefter signeras ett så kallat privat köpeavtal (utan notarius publicus inblandning) och vanligtvis betalas 10 procent i handpenning. I avtalet bestämmer man alla villkor för köpet och när tillträde ska ske. Tillträde sker i samband med signering av det ”officiella” köpeavtalet, escritura de compraventa, inför notarius publicus mot full betalning.

Din advokat sätter ett datum för slutförandet av affären som passar både köpare och säljare. Detta sker vanligtvis 4-6 veckor efter det att ni kommit överens om pris och betalat handpenning, men kan ske både tidigare och senare, beroende på personliga omständigheter.

Mötet för slutförandet bokas hos Notariens kontor då både köpare och säljare, eller deras representanter närvarar. Om du inte kan närvara kan du ge fullmakt till din advokat som representerar dig och kan skriva på alla handlingar åt dig vid detta möte.

Det är också vid detta tillfälle som slutbetalning för bostaden skall ske, antingen i form av en banköverföring eller bank/postväxel. Beloppet måste vara i Euro.

Som köpare behöver du betala en köpskatt, kallad IPT, eller överföringsskatt. Denna betalas till det Spanska skattekontoret (Agencia Tributaria) vid det slutliga köpetillfället och uppgår till 10% av den totala köpesumman. I andra regioner i Spanien varierar skatten mellan 5% – 10% av försäljingspriset.

Advokat vs Notarie

Det är vanligt att det uppstår missförstånd gällande de olika roller som Advokaten och Notarien har. Advokaten utses för arbeta enbart i ditt intresse, medan Notarien är en registrerad legal representant för den Spanska staten och arbetar helt oberoende av köpares och säljares intressen.

Notarien övervakar att slutbetalning sker från dig till säljaren, att det överensstämmer med avtalat försäljningspris och att alla skatter är betalda samt handhar signering av köpekontraktet (escritura). Kostnaden för Notarien varierar beroende på köpesumman, men är vanligtvis mellan €700 till €1,000.

Så snart köpet har genomförts, registrerar Notarien bostaden som din/er i det Spanska Fastighetsregistret (Registro Catastral). Kostnaden för denna registrering är vanligtvis hälften av avgiften du betalar till Notarien.

När köpet är klart

En seriös fastighetsmäklare har en advokat eller konsult som hjälper dig med att teckna avtal i ditt namn för vatten, el, gas och om så önskas TV/internet, för ditt nya boende. På Inmo Investments hjälper vi dig med allt detta samt att registrera dessa räkningar för autogirobetalning hos din bank.

Generellt kan du räkna med kostnader på 12-15% utöver den avtalade köpesumman, för att täcka alla avgifter associerade till ditt bostadsköp i Spanien.

• Hantering av köpet legalt, ca €900 plus skatt
• Skaffa NIE-nummer, ca €90 per person
• Fastighetsöverföringsskatt, 10% av köpesumman
• Notariens avgift, mellan €700 och €1,000
• Fastighetsregistrering, ca hälften av Notariens avgift